Mettre fin à un bail commercial : congé, échéance triennale et préavis

Mettre fin à un bail commercial suppose presque toujours de donner congé au moins six mois avant l'échéance visée, que ce soit à la fin d'une période triennale, au terme des neuf ans ou pendant une tacite prolongation. Locataire et bailleur n'ont ni les mêmes droits ni les mêmes obligations pour agir, et un congé mal calculé ou mal formé repousse la sortie de trois ans supplémentaires.

Les trois façons de mettre fin à un bail commercial

Un bail commercial ne s'arrête jamais de lui-même. D'après la fiche officielle sur la résiliation du bail commercial, le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au contrat à la fin de chaque période triennale, c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans, ou en dehors de ces périodes dans des conditions particulières. Ils peuvent aussi résilier le bail d'un commun accord.

En pratique, trois situations couvrent l'essentiel des sorties d'un bail commercial. La première est le congé du locataire à l'échéance triennale, sans motif à justifier. La deuxième est le congé du bailleur, plus encadré, généralement réservé au terme des neuf ans ou à des cas particuliers prévus par la loi. La troisième concerne les baux qui ont dépassé leur terme initial sans congé ni demande de renouvellement : ils entrent alors en tacite prolongation, et il faut suivre une règle de sortie spécifique. À cela s'ajoutent la résiliation amiable et la clause résolutoire pour faute du locataire, deux voies plus rares mais qu'il faut connaître.

Le congé du locataire à l'échéance triennale (résiliation triennale)

Le locataire peut résilier le bail à l'expiration de chaque période de trois ans, sans avoir à justifier le moindre motif : c'est la résiliation triennale, la voie de sortie la plus utilisée dans le régime du bail 3/6/9. L'article L145-4 du Code de commerce pose cette règle : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » et « le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».

Quelle forme pour le congé du locataire

Le locataire dispose donc de deux formes possibles pour son congé triennal : la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou l'acte extrajudiciaire, c'est-à-dire un acte de commissaire de justice (la profession qui a fusionné, depuis 2022, les anciens huissiers de justice et les commissaires-priseurs). Aucun motif n'a besoin d'être indiqué dans le congé triennal : le locataire n'a pas à expliquer pourquoi il souhaite partir, la faculté de résiliation triennale lui appartient de plein droit.

Les baux qui excluent la résiliation triennale

Cette faculté n'est pas systématique. Certains contrats peuvent l'écarter par une clause contraire : les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux construits pour une seule utilisation, les baux à usage exclusif de bureaux et les baux de locaux de stockage visés par le Code général des impôts. En dehors de ces cas, une clause qui interdirait purement et simplement au locataire de résilier à l'échéance triennale serait contraire à la loi.

Le préavis de six mois : comment calculer la date limite

Le préavis de six mois est la règle commune à toutes les formes de congé d'un bail commercial, qu'il s'agisse d'une résiliation triennale, d'un congé au terme des neuf ans ou d'une sortie de tacite prolongation. Le calcul se fait à rebours depuis la date d'échéance visée, et non à partir de la date d'envoi du congé.

Prenons un exemple. Un bail commercial est signé pour neuf ans à compter du 1er avril 2021 : les périodes triennales arrivent donc à échéance les 31 mars 2024, 31 mars 2027 et 31 mars 2030. Le locataire souhaite quitter les locaux à la fin de la deuxième période, le 31 mars 2027. Il doit alors faire parvenir son congé au propriétaire au plus tard le 30 septembre 2026, soit six mois avant cette date. S'il envoie son congé après cette date limite, la résiliation ne prend pas effet à la date visée : elle est repoussée à l'échéance triennale suivante, le 31 mars 2030, trois ans plus tard.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne bénéficie pas de la même liberté que le locataire. Il peut donner congé au terme des neuf ans, dans les formes et le délai de l'article L145-9 du Code de commerce, ou de manière anticipée s'il invoque des motifs précis prévus par la loi (reconstruction, surélévation de l'immeuble, transformation à usage d'habitation, ou démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, entre autres). Le congé du bailleur doit être envoyé par acte de commissaire de justice au plus tard six mois avant l'expiration du bail.

Congé avec offre de renouvellement

Le plus souvent, le bailleur qui donne congé au terme des neuf ans accompagne sa notification d'une offre de renouvellement du bail, avec un nouveau loyer fondé sur la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires selon les cas. Le locataire reçoit alors ce congé et peut soit accepter le nouveau loyer proposé, soit le contester, soit refuser purement et simplement le renouvellement, ce qui met fin au bail sans indemnité due par le bailleur.

Refus de renouvellement et indemnité d'éviction

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial à l'échéance, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette compensation financière couvre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation et les droits de mutation à payer pour un fonds de valeur équivalente. Le bailleur n'a pas l'obligation de motiver son refus de renouvellement dès lors qu'il propose le versement de cette indemnité. Une fois le montant fixé, le bailleur conserve pendant 15 jours un « droit de repentir » : il peut revenir sur sa décision et accepter le renouvellement, à condition que le locataire occupe encore les locaux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.

Le locataire qui reçoit un refus de renouvellement dispose de trois options : accepter l'indemnité d'éviction proposée et quitter les lieux (ou y rester en payant une indemnité d'occupation jusqu'au versement de l'indemnité), négocier son montant à l'amiable, ou saisir le tribunal judiciaire, dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bail en tacite prolongation : comment y mettre fin

Lorsqu'aucune des deux parties ne se manifeste à l'échéance du bail, celui-ci ne s'arrête pas de lui-même : il se prolonge automatiquement, pour une durée indéterminée. C'est la tacite prolongation, prévue par l'article L145-9 du Code de commerce : « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». Le texte précise ensuite la règle de sortie propre à cette situation : « au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Concrètement, le congé donné pendant une tacite prolongation ne prend jamais effet à une date choisie librement : il doit tomber sur le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre, et respecter au minimum six mois de préavis avant cette date. Un bailleur ou un locataire qui donne congé le 4 avril d'une année ne peut donc pas viser une sortie six mois plus tard au 4 octobre : la date d'effet est repoussée au 31 décembre suivant, le dernier jour du trimestre civil qui suit les six mois de préavis.

La résiliation amiable et la clause résolutoire

Les parties peuvent toujours convenir ensemble de mettre fin au bail commercial avant son terme, par une résiliation amiable. Lorsque le fonds de commerce du locataire fait l'objet d'inscriptions (privilège, nantissement) auprès du greffe du tribunal de commerce, le bailleur doit en informer les créanciers inscrits, par LRAR ou par acte de commissaire de justice : la résiliation amiable ne devient définitive qu'un mois après cette notification.

Le bail peut aussi cesser par l'effet d'une clause résolutoire, lorsque le locataire manque à ses obligations, le loyer impayé restant le motif le plus fréquent. Avant d'en arriver là, le bailleur adresse en général une mise en demeure au locataire pour lui rappeler le montant dû et fixer un dernier délai de paiement ; la page consacrée à la mise en demeure pour facture impayée détaille les mentions attendues dans ce type de courrier, transposables à un rappel de loyer. Ce mécanisme reste distinct du congé : il sanctionne un manquement du locataire et ne relève pas des règles de préavis triennal ou de fin de bail décrites dans les sections précédentes.

Donner congé d'un bail commercial, étape par étape

1. Identifier la date d'échéance exacte visée : fin de période triennale, terme des neuf ans, ou dernier jour du trimestre civil en cours de tacite prolongation.
2. Compter six mois en arrière depuis cette date pour obtenir la date limite d'envoi ou de signification du congé.
3. Choisir la forme adaptée : LRAR ou acte de commissaire de justice pour un locataire en résiliation triennale ; acte de commissaire de justice obligatoire dans tous les autres cas, pour le bailleur comme pour le locataire au terme des neuf ans ou en tacite prolongation.
4. Rédiger le congé en visant l'article applicable (L145-4 pour la résiliation triennale, L145-9 pour un congé au terme des neuf ans ou en tacite prolongation) et, pour le bailleur, en précisant les motifs et le délai de deux ans pour contester.
5. Envoyer ou faire signifier le congé avant la date limite calculée, en gardant une marge de sécurité pour absorber les délais postaux.
6. Conserver la preuve de réception et organiser, en fin de bail, un état des lieux contradictoire de sortie avec le bailleur.

Questions fréquentes

Mettre fin à un bail commercial dans de bonnes conditions tient moins à la volonté de partir qu'à la rigueur du calendrier : une date d'échéance mal identifiée ou un préavis compté à partir du mauvais jour suffit à transformer une sortie prévue en trois années supplémentaires. Le reste, congé du bailleur, indemnité d'éviction ou tacite prolongation, découle directement de cette même logique de préavis et de forme. Pour les autres sujets liés aux contrats et aux baux, la page Contrats & baux regroupe les guides déjà publiés sur ce site.

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Côme Delaverne, rédacteur en chef. Il explique le droit des affaires aux dirigeants de petites entreprises : contrats, factures impayées, litiges. Chaque règle est vérifiée sur les textes.