Bail commercial : qui paie la taxe foncière et les charges locatives ?

Dans un bail commercial, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire du local, sauf si le contrat prévoit expressément que le locataire la prend en charge. Cette règle s’applique par défaut, indépendamment de l’usage du bien ou de la durée du bail, car la taxe foncière est liée à la propriété du bâti, non à son occupation. Le locataire n’est donc pas légalement tenu de la payer, même s’il occupe les lieux et en tire profit, à moins qu’une clause spécifique du bail ne le stipule clairement.

Qui doit légalement payer la taxe foncière dans un bail commercial ?

Le principe général veut que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire du local, donc du bailleur. Cette règle s'applique indépendamment de l'usage du bien ou de la durée du bail. Le locataire n'est pas redevable légal de cet impôt, sauf si le contrat de bail prévoit expressément le contraire. Par exemple, un commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local qu'il ne possède pas n'est pas automatiquement tenu de s'acquitter de la taxe foncière, même s'il paie déjà d'autres charges comme le chauffage ou l'entretien des parties communes.

Principe général du redevable de la taxe foncière

En l'absence de stipulation particulière, le bailleur assume seul le paiement de la taxe foncière. Le locataire ne peut être tenu de la régler, même s'il occupe les lieux et en tire profit. Cette répartition s'impose par défaut, car la taxe foncière est liée à la propriété du bâti, non à son occupation. Ainsi, si un propriétaire loue un local à un artisan sans aucune clause contraire, l'artisan ne pourra jamais être contraint de payer l'impôt, même en cas de litige devant le tribunal judiciaire. Le fisc adresse directement l'avis au propriétaire inscrit au cadastre.

Exception liée à la loi Pinel et au contrat de bail

Depuis la loi Pinel, il est possible de refacturer la taxe foncière au locataire, mais uniquement si le bail contient une clause expresse prévoyant cette répartition. Sans cette mention écrite dans le contrat ou son inventaire des charges, aucune refacturation ne peut être exigée, même pour un bail commercial renouvelé après le 5 novembre 2014. La loi autorise la répartition, mais ne l'impose pas : elle dépend entièrement de la volonté des parties, formalisée par écrit. Concrètement, un propriétaire qui souhaite inclure la taxe foncière dans les charges récupérables doit rédiger une clause spécifique, datée et signée par les deux parties, en précisant le montant exact ou la méthode de calcul. Une simple mention vague dans le corps du bail ne suffit pas.

Quand la taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire dans un bail commercial ?

La refacturation de la taxe foncière au locataire n’est possible que si le bail commercial prévoit explicitement cette possibilité. Sans clause expresse dans le contrat, le bailleur ne peut pas répercuter cette charge, même si la loi Pinel l’autorise en principe. La loi Pinel du 18 juin 2014 a effectivement permis de déroger au principe général selon lequel la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, mais uniquement à condition que le bail le stipule clairement.

Conditions de validité de la clause de refacturation

Pour être valable, la clause prévoyant la refacturation de la taxe foncière doit être rédigée en termes clairs et non équivoques. Elle doit figurer dans le corps du bail ou dans une annexe signée par les deux parties. Une simple mention verbale ou une interprétation unilatérale du bailleur ne suffit pas. Le locataire doit avoir donné son accord éclairé lors de la signature du bail ou lors d’un avenant ultérieur.

Cette clause doit également respecter le principe de l’inventaire précis et limitatif des charges, tel qu’exigé par la réglementation depuis le 5 novembre 2014. La taxe foncière doit y être expressément listée parmi les charges récupérables, avec indication de sa répartition entre bailleur et locataire. Si cet inventaire manque ou est imprécis, la refacturation ne peut pas être légalement exigée, même en présence d’une clause générale.

Rôle de l'inventaire des charges dans le bail

L’inventaire des charges joue un rôle central : il détermine quelles dépenses peuvent être refacturées et dans quelles proportions. Sans cet inventaire précis et limitatif, annexé au bail ou intégré au contrat, aucune charge, y compris la taxe foncière, ne peut être mise à la charge du locataire. C’est une condition de fond, indépendamment de la volonté des parties.

Dans les immeubles comportant plusieurs locataires, l’inventaire doit préciser la quote-part de chaque locataire, calculée généralement au prorata de la surface exploitée ou des parties communes utilisées. Cela évite les contestations et permet une répartition juste et transparente des charges, y compris la taxe foncière.

Pour approfondir vos démarches lors de la mise en place du bail, vous pouvez consulter notre article sur faut-il enregistrer un bail commercial ? coût et obligation afin de vous assurer que toutes les formalités sont respectées.

Quelles charges peuvent légalement être refacturées au locataire en plus de la taxe foncière ?

Taxes récupérables autorisées par la loi Pinel

La loi Pinel autorise la refacturation au locataire de certaines taxes liées au bail commercial, à condition qu’elles figurent dans l’inventaire des charges. Parmi celles-ci, on retrouve la taxe foncière, mais aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), lorsqu’elle est due pour le local loué. Ces taxes sont considérées comme récupérables car elles sont directement liées à l’occupation du local.

Le bailleur peut également refacturer la cotisation foncière des entreprises (CFE) si elle est établie au nom du bailleur et liée à la propriété du local, à condition que cette répartition soit explicitement prévue dans le bail. Toutefois, la CFE due par le locataire pour son activité reste à sa charge personnelle et ne peut pas être refacturée.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition de ces taxes doit se faire au prorata de la surface exploitée ou de la quote-part des parties communes, comme prévu dans l’inventaire des charges. Cette règle s’applique également aux taxes récupérables dans les immeubles en copropriété.

Charges exclues de la refacturation

Certaines charges ne peuvent jamais être refacturées au locataire, même si elles sont mentionnées dans le bail. Il s’agit notamment des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil (travaux sur les gros murs, voûtes, poutres, etc.), qui restent à la charge exclusive du bailleur.

Les honoraires de gestion du bailleur, les frais liés à la vacance du local ou les impôts personnels du bailleur (comme l’impôt sur le revenu provenant des loyers) ne sont pas récupérables. De même, les travaux d’amélioration ou les dépenses liées à la valorisation du patrimoine du bailleur ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

Si une nouvelle taxe ou redevance apparaît en cours de bail, le bailleur doit en informer le locataire et ne peut la refacturer que si un avenant au bail prévoit expressément cette nouvelle charge, dans le respect de l’inventaire limitatif des charges.

Comment vérifier que la refacturation de la taxe foncière est conforme au bail ?

Contrôle de la clause dans le contrat

Pour s’assurer que la refacturation de la taxe foncière est légale, il faut d’abord examiner le bail commercial. La clause prévoyant cette refacturation doit être rédigée en termes clairs et explicites, sans ambiguïté. Elle doit figurer dans le corps du contrat ou dans une annexe signée par les deux parties. L’absence d’une telle clause expresse rend toute demande de paiement du locataire irrecevable, même si le bailleur justifie la dépense. Le locataire doit vérifier que la taxe foncière est bien listée parmi les charges récupérables autorisées par la loi Pinel, et non confondue avec des impôts exclusivement à la charge du bailleur, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans certains cas.

Justificatifs à demander au bailleur

Une fois la clause validée, le locataire peut exiger du bailleur les justificatifs de la somme réclamée. Selon l’extrait officiel du Service Public Entreprendre, le bailleur doit établir un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial, en indiquant la répartition entre les parties. Ce document doit être annexé au bail ou établi lors de sa signature. En outre, chaque année, le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel des charges, comportant la liquidation et la régularisation des comptes, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant l’exercice concerné. Ce document permet de vérifier que le montant de la taxe foncière refacturé correspond bien à la quote-part due au titre des locaux occupés, notamment en cas d’immeuble à plusieurs locataires où la répartition se fait au prorata de la surface exploitée. Si le bailleur ne fournit pas ces justificatifs ou si l’état récapitulatif présente des incohérences, le locataire peut contester la demande et saisir un professionnel du droit pour vérifier la conformité de la refacturation.

Que faire en cas de désaccord sur la refacturation de la taxe foncière ?

Lorsque le locataire conteste la refacturation de la taxe foncière, il est recommandé de privilégier d'abord une solution amiable. Un échange écrit avec le bailleur permet de clarifier les points de désaccord, notamment en s'appuyant sur le bail commercial et l'inventaire des charges. Le locataire peut demander la communication de l'état récapitulatif annuel des charges pour vérifier le calcul et la répartition. Par exemple, il peut comparer le montant facturé avec l'avis d'imposition reçu par le propriétaire et relever toute anomalie, comme une taxe foncière majorée pour une parcelle non mentionnée dans le bail.

Si le dialogue n'aboutit pas, le locataire peut saisir un professionnel du droit, tel qu'un avocat ou un conseiller juridique, pour examiner la conformité de la clause de refacturation avec la loi Pinel et le contrat. Ce professionnel pourra vérifier si la taxe foncière a été expressément prévue comme charge récupérable et si le prorata temporis a été correctement appliqué en cas de locaux vacants ou de prise en cours d'année. Concrètement, si un local est resté inoccupé pendant trois mois en début de bail, le prorata temporis doit réduire la part de taxe foncière refacturée au prorata de la durée d'occupation effective.

En l'absence d'inventaire précis et limitatif des charges, le bailleur ne peut légalement refacturer aucune charge, y compris la taxe foncière. Le locataire peut alors refuser le paiement en attendant une régularisation conforme aux dispositions du bail commercial. Cette situation se rencontre fréquemment lorsque le bail initial ne mentionnait pas la taxe foncière parmi les charges récupérables et que le bailleur tente de l'ajouter ultérieurement par avenant unilatéral. Le locataire doit alors conserver une trace écrite de son refus et adresser une mise en demeure par lettre recommandée pour formaliser sa position avant toute action en justice.

Quel est le rôle de l'état récapitulatif annuel des charges dans le contrôle de la refacturation ?

Obligation de transmission du bailleur

Le bailleur a l'obligation d'établir chaque année un état récapitulatif des charges liées au bail commercial. Ce document doit être transmis au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant l'exercice concerné. Cette transmission permet au locataire de vérifier la réalité et la légalité des sommes refacturées, notamment la taxe foncière lorsqu'elle est prévue au bail. Sans cet état, le locataire ne peut pas contrôler si les charges demandées correspondent bien à celles prévues dans l'inventaire des charges.

Contenu et délai de communication

L'état récapitulatif annuel doit détailler la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Il indique les dépenses effectivement engagées par le bailleur, la part imputable au locataire selon le prorata temporis ou la surface occupée, et le solde à payer ou à rembourser. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur transmet ce document dans un délai de trois mois après la présentation des comptes de copropriété. Ce délai garantit au locataire un temps suffisant pour examiner les justificatifs et soulever éventuellement une contestation avant toute demande de paiement.

Utilité pratique pour le locataire

L'état récapitulatif annuel sert de base concrète au contrôle de la refacturation. Le locataire peut comparer les montants figurant sur le document avec les appels de fonds déjà versés tout au long de l'année. Par exemple, si le bail prévoit une quote-part de taxe foncière calculée sur la surface louée, l'état doit reproduire ce calcul étape par étape. Le locataire vérifie ainsi que le taux appliqué et la base imposable sont cohérents avec les termes du bail.

Dans le cas d'une régularisation, l'état fait apparaître un solde créditeur ou débiteur. Si le bailleur a trop perçu, le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu. À l'inverse, si les dépenses réelles sont inférieures aux provisions, le locataire peut contester le solde demandé en produisant ses propres pièces justificatives. Cette possibilité de contrôle protège le locataire contre les refacturations abusives ou erronées.

Enfin, l'état récapitulatif annuel constitue un élément de preuve en cas de litige. Il formalise la position du bailleur et permet au locataire d'engager une contestation en connaissance de cause, dans le respect des délais légaux.

Questions fréquentes

Pour tout dirigeant de PME, il faut vérifier précisément les clauses de son bail avant de signer, afin d’éviter toute surprise financière liée à la taxe foncière ou aux charges locatives. Une lecture attentive du contrat permet de sécuriser sa trésorerie et d’anticiper les coûts réels de l’occupation du local. Pour approfondir vos connaissances sur les obligations réciproques dans les baux commerciaux, consultez notre dossier dédié aux contrats & baux, et découvrez comment le droit des affaires expliqué aux dirigeants de pme peut vous accompagner au quotidien dans la gestion de vos actifs immobiliers.

Côme Delaverne, rédacteur en chef. Il explique le droit des affaires aux dirigeants de petites entreprises : contrats, factures impayées, litiges. Chaque règle est vérifiée sur les textes.